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質問

地上権設定登記と建物の登記
困り度： ★★★☆☆

地上権設定登記についてお伺いいたします。

ある土地に公共施設を建設したいと考えておりますが、その土地は一筆が大変広く（約２万㎡）、しかも地域の共有地（共有者１５０名）のため、その中の５千㎡ほどを地域代表者との賃貸借契約にて借り上げ、そこに建物を建てたいと考えております。

しかし、ある方から「借りる土地に建物を建てるなら、その後のことも考えて地上権設定登記をしておくべきじゃないか」との指摘がありました。こちらとすれば公共施設ですので建物の登記を取るつもりでおりましたが、それとは別に地上権設定登記も必要なのでしょうか。それとも、どちらかの登記のみでよろしいのでしょうか。

登記関係に疎くて恐縮ですが、ご教授くださるようお願いいたします。
教えてNo.29 質問者：ちば 投稿日時：
2011-07-22 16:24:36

回答

並び替え：


この質問は締め切られました。
ご回答いただいた専門家の皆さま、
ありがとうございました。
回答No：1
投稿日時：2011-07-22 17:28:36
回答者：　司法書士新井法務事務所（東京都）　
自信度： ★★★☆☆

まず始めに、賃貸借契約による土地賃借権と地上権は法律上別個の権利です。
そのため地上権の登記をする場合は地上権設定契約が必要であり、これは賃貸借契約とは異なります。
地上権と賃借権の詳しい違いの説明は省きますが、地上権は、地主の負担が大きく、ほとんど土地を手放すことに近いので現在はほとんど利用されていないといわれています。
相談文章を拝見したところ、賃貸借契約とのことなので、もし登記をするとなれば、賃借権の登記になると考えられます。
しかし、賃借権の登記をする例は、ほとんど見受けられません。
その理由として、まず登記をする意味にあります。
今の日本の法制度において、登記をするということは、第三者に対して不動産に対して有している自分の権利の内容を主張することができるという意味があります。（これを登記の対抗力といいます）
所有権にしても、地上権にしても、さらには、賃借権にしても登記をすることにより、この対抗力が生じると民法に規定されています。
では、なぜ賃借権はあまり登記されないのか？というのも、賃借権は建物所有を目的とする限り「借地借家法」という法律で別個の規定がされているからです。
その内容として、今回の土地賃借権についていえば、借地上に登記された建物を有する場合は、賃借権自体の登記がされてなくても、賃借権の登記がされているのと同等の対抗力が認められというものです。つまり、建物についてのみ登記をすれば、土地に設定されている賃借権自体にも対抗力が及ぶということになります。（ちなみにこれは、地上権も同様です。）
以上より、結論として、建物についてのみ登記をすれば、賃借権の登記は不要かと考えます。（登録免許税等の費用節約にもなる）
実際にマンションなどでも、土地賃借権のものがあり、賃借権の登記をしている例はまず見られません。
参考になった：3件

質問者コメント

新井先生

この度はご回答いただきましてありがとうございます。
建物の登記をすれば賃借権登記は不要とのことで、
今後の参考にさせていただきます。ありがとうございました。
回答No：2
投稿日時：2011-07-24 11:42:22
回答者：　釣井司法書士事務所（岡山県）　
自信度： ★★★☆☆

登記上のことで少しだけ書かせていただきます。

地上権設定の登記をどうしてもしたい場合、今回の場合だと
土地の一部に地上権設定登記はできませんので
まず、土地の分筆登記をして、地上権設定登記をする土地を
確定する必要があります。
また、地上権設定登記には、土地の所有者全員（１５０名）
の方の登記申請に対する協力も必要になりますので
事実上困難ではないかと思います。

以上から、司法書士新井先生がおっしゃる通り、賃借権や地上権の設定は
不要と思われます。
参考になった：3件

質問者コメント

釣井先生

この度はご回答いただきありがとうございました。
登記に関しても初心者のため、大変参考になりました。
この共有地を購入することは、土地の共有者全員の承諾が
必要になってくるため、現実的ではないと認識しておりました。
同様に、地上権設定登記にも所有者全員協力が必要に
なってくるとなりますと、同じくかなり厳しいと思われますので
やはり今回の件につきましては、建物の登記のみ行うことと
したいと思います。ありがとうございました。






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